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探索“临港创新产业园REIT”底层资产
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◎编辑 张欣然
2022年9月19日，“国泰君安临港创新智能制造产业园REIT”(以下简称“临港创新产业园REIT”)正式发布。该产品是上海国有企业和临港新区首批公开发行的REITS，为临港新区塑造特殊经济功能增添了创新实践案例。
近日，《上海证券报》编辑对其基础资产、流动性表现、未来发展等问题进行了探索。
高质量的底层资产
产业链挂钩集聚稳定
“临港创新产业园REIT”以优质高标准厂房为基础资产，分别是临港奉贤智造园一期和三期。
这两种资产位于临港新区核心区，交通和区位优势明显。公园聚集了高科技材料、汽车设备和精密设备领域的知名智能制造业项目，符合临港新区“智能新能源汽车和高端设备制造”两个先发产业集群的战略定位。
上海临港经济发展(集团)有限公司首席财务官杨静表示，“临港创新产业园REIT”租金稳定、客户粘性强的重要原因之一是建设产业链联动集聚稳定。
据编辑介绍，产业链联动集聚稳定是指通过产业链上下游企业的密切合作和集聚，形成稳定的产业集群，提高整个产业链的竞争力、创新能力和抗风险能力。
产业链连锁集聚稳定的核心在于产业集群的形成。产业集群是指在特定区域内相互关联的企业、机构和组织的集中分布，形成具有竞争优势的产业集群。这种集聚可以带来规模经济、范围经济和协同效应，从而提高整个产业链在健康发展过程中的有效稳定性。
据了解，特斯拉超级工厂非常靠近工业园区。日益激烈的工业竞争环境对供应链上下游的响应速度和库存管理提出了更高的要求。因此，产业链往往形成物理空间的集聚，主要链企业的实施在产业链的集聚和稳定中起着关键作用。
关于未来扩张计划，杨静表示，在监管机构的指导和支持下，临港集团正积极制定成熟、完善的扩张战略计划，结合高质量、可持续发展的工作目标和实践，并有计划地推进实施。
杨静表示，一方面，临港创新产业园REIT扩张首先考虑资产质量稳定、运营管理成熟的平台和生态环境良好的行政区域，统一调度资源形成内部投资协调和激励机制，集中资源建设临港集团REITS高地，未来从点到面扩大更多的扩张区域。
另一方面，临港集团将继续关注临港创新产业园REIT二级市场价格的稳定性，通过投资者沟通，提高信息披露水平，保持临港创新产业园REIT价格的稳定，为未来的扩张形成价格支撑。
杨静表示，临港集团将努力建设REITS战略生态环境，建立资产仓储机制，根据REITS标准和管理要求优化股票资产筛选，建立增量资产项目评价标签机制，优先按照REITS管理资产投资，从源头提高管理要求，不断提高资产经营质量。
重视投资者关系管理
提高市场流动性表现
除了拥有优质的底层资产和较强的运营管理能力外，临港创新产业园REIT在REITS市场也具有良好的市场流动性。
REITS的流动性主要体现在其在二级市场的交易活动上。流动性好的REITS可以在二级市场快速买卖，价格波动小，有助于投资者在需要时快速进出市场。自上市以来，临港创新产业园REIT的日均换手率高达4.58%，远高于产权REITS的日均换手率。
杨静表示，由于临港集团长期重视投资者关系管理，临港创新产业园REIT的优异市场流动性表现：一是积极与投资者保持日常沟通，提高投资者对此类资产的认知；二是诚信沟通，增强信息披露的市场意识，及时主动向基金经理提供业务信息，确保所提供信息的真实性、准确性和完整性。
杨静认为，要做好投资者管理，REITS发起人或原股权持有人应在内部建立与市场相匹配的资本市场管理职能。一方面，与基金经理合作，加强与投资者的沟通，形成一批具有工业园区投资理念和价值逻辑的战略投资者；另一方面，建立价值管理生态系统，通过投资者管理提高资产定价能力，在价值认同下形成合理的价格预期。
“REITS的投资者关系管理与其资产运营管理能力密切相关。良好的资产运营管理可以提高REITS的收入稳定性和吸引力，吸引更多的投资者参与交易，加强与投资者的沟通，形成多元化的合作模式，也是提高工业园区REITS流动性的一种方式。”杨静说。
呼吁长期资金进入REITS市场
但REITS市场仍存在长期资产配置属性与机构行为与短期评估的矛盾，需要进一步引导长期资本进入市场，扩大投资者群体，提高市场整体流动性水平。
此前，REITS吸引了原股东及其关联方、证券公司自营、保险基金、银行金融管理、信托计划、私募股权基金和资产管理计划等多种类型的投资者参与。由于风险偏好、投资目标和策略的不同，这些不同类型的投资者对REITS的投资行为和市场影响也不同。
杨静说，国内REITS市场的流动性仍有改善的空间。目前，一些REITS的日均交易量相对较低，这可能与机构投资者对产品特性的不熟悉和观望态度有关。提高市场流动性需要更多的机构投资者参与和更完善的市场机制。
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